Det blir ikkje gitt kompensasjon for ny-, på, og ombyggingskostnader på bygg, anlegg eller anna fast eigedom. Det blir derimot ytt kompensasjon for vedlikehaldskostnader så lenge desse ikkje gjeld bygg, anlegg eller anna fast eigedom for utleie.

Skilje mellom påkosting og vedlikehald

Når det blir utført reparasjonar, vedlikehald, restaurering og liknande vil det oppstå eit behov for å skilje mellom vedlikehald med rett til kompensasjon og påkosting utan rett til kompensasjon. Det må difor definerast eit skilje mellom vedlikehald og påkosting.

Kostnader knytt til reine nybygg og påbygg vil mellom anna vere påkostningar som ikkje gir rett til kompensasjon. Kva som er vedlikehaldskostnader etter forskrifta, skal vurderast etter kva skatteloven § 6‐11 definerer som frådragsberettiga vedlikehald.

Nedanfor er eit utdrag (på bokmål) henta frå: «Skatteetatens Lignings-ABC på hva som er vedlikehold.»

4. Hva er vedlikehold?

Vedlikehold er arbeider som utføres for å bringe formuesobjektet tilbake i den stand det tidligere har vært som nytt. Vedlikehold kan bestå i å gjenopprette slitasje, f.eks. maling av hus, eller reparere skader på formuesobjektet, f.eks. fjerning av forurensede masser i grunnen og utlegging av erstatningsmasse. Modernisering av formuesobjektet kan også i en viss utstrekning anses som vedlikehold. Det er et vilkår for fradrag at det foreligger et visst behov for vedlikehold.

Kostnader til å sette formuesobjektet i en stand som det ikke har hatt tidligere anses i utgangspunktet ikke som vedlikehold. F.eks. vil førstegangs maling av hus ikke være vedlikehold selv om det har gått lang tid siden huset ble oppført. Ved denne bedømmelsen skal en også regne med den stand som nåværende objekt har vært i hos eventuelle tidligere eiere. Således vil en ny eier få bedømt som vedlikehold de samme arbeider som en tidligere eier ville fått. Dette gjelder også for et kjøpt formuesobjekt som har vært så dårlig vedlikeholdt at dette har påvirket kjøpesummen.

Ved vurderingen av om det foreligger vedlikehold, må en ta standpunkt til følgende

  • skillet vedlikehold/påkostning, herunder endringer av objektet
  • skillet vedlikehold/utskifting av selvstendig formuesobjekt
  • skillet vedlikehold/nytt objekt

Har formuesobjektet tidligere blitt endret etter at det var nytt, f.eks. bygget på eller ominnredet, er det den endrede stand som skal danne utgangspunktet for vurdering av hva som er vedlikehold.

5. Skillet vedlikehold/påkostning

5.1 Hovedregel

Kostnad til arbeider som ikke er vedlikehold etter definisjonen ovenfor, kan ikke fradragsføres direkte. Kostnader til slike arbeider anses i denne sammenheng som påkostning og kostnadene skal legges til formuesobjektets inngangsverdi (aktiveres), og kommer først til fradrag ved realisasjon/uttak eller eventuelt ved avskrivning. Dette gjelder selv om arbeidet ikke fører til en verdiøkning på formuesobjektet. Påkostning vil således omfatte arbeider som fører formuesobjektet til en bedre stand eller til en annen stand enn den tidligere har vært i, f.eks. tilbygg, moderniseringer eller rene endringer.

5.2 Endring av formuesobjekt, generelt

Arbeider som utelukkende består i endring av et formuesobjekt anses som påkostninger. Dette gjelder selv om endringen ikke innebærer noen standardforbedring eller verdiøkning. For eksempel vil riving av en vegg for å få større rom ikke være vedlikehold, heller ikke for den del som erstatter vedlikehold på den veggen som rives. Flytting av en vegg vil heller ikke være vedlikehold. Likeledes vil kostnadene til å flytte et bad som utgangspunkt bli ansett som påkostninger. Hvis endringsarbeidene skjer i forbindelse med et vedlikeholdsarbeid og ikke fører til merkostnader, kan kostnadene anses som en del av vedlikeholdskostnadene. Som eksempel nevnes at lettvegger må fjernes for å vedlikeholde gulvet. Arbeidet med å sette opp igjen veggene må anses som en del av vedlikeholdskostnadene. Dette gjelder selv om det skjer endringer i rominndelingen, forutsatt at endringen ikke fører til økte kostnader.

En midlertidig endring i bruken av formuesobjektet betyr ikke at formuesobjektet har endret karakter.

Endring som går ut på å omgjøre en tidligere endring, slik at gjenstanden bringes tilbake i sin opprinnelige form og stand, anses heller ikke som vedlikehold. F.eks. vil flytting av en vegg tilbake til opprinnelig sted, ikke være vedlikehold. Likeledes vil ombygging av en boligplattform i oljevirksomhet tilbake til den opprinnelige stand som boreplattform, ikke anses som vedlikehold.

5.3 Forbedring av formuesobjekt, generelt

Arbeider som fører til forbedring av et objekt utover den stand det en gang har vært i, er ikke vedlikehold. Således vil førstegangsmaling av hus ikke være vedlikehold. Det samme gjelder første gangs isolering, f.eks. ved innblåsing av mineralull i vegger på et eldre hus og førstegangs katodisk beskyttelse av betong.

Ved avgjørelsen av om det er skjedd en forbedring må det tas hensyn til utviklingen som har funnet sted i materialbruk mv. siden gjenstanden var ny. Foretas utskifting av eldre deler med nye som etter dagens nivå tilsvarer samme standard (lav, middels eller høy) som formuesobjektet har vært i tidligere, skal hele kostnaden regnes som vedlikehold. Forutsetningen er at den eldre delen trengte utskifting.

5.4 Forbedring/endring, påkostninger som trer i stedet for vedlikehold

Var det nødvendig å reparere eller vedlikeholde den delen av formuesobjektet som påkostningsarbeidet utføres på, har skattyteren krav på fradrag for hva det ville ha kostet å utføre reparasjonen eller vedlikeholdet (tenkt vedlikehold). Dette gjelder både hvor påkostningene består i forbedringer og hvor det gjelder endringsarbeider.

Fradraget kan ikke overstige de faktiske kostnader til forbedringen/endringen. Videre må fradraget begrenses til vedlikeholdskostnader innen samme standard som tidligere (lav, middels, høy). Settes det inn ny baderomsinnredning til kr 200 000, mens utskiftning av den gamle ville kostet kr 130 000, innrømmes det fradrag for kr 130 000. Hvis det er klart at et forbedringsarbeid/endringsarbeid utføres før det er naturlig ut fra et normalt vedlikeholdsintervall, reduseres fradraget forholdsmessig.

Ved endringsarbeider gis fradrag for tenkt vedlikehold med utgangspunkt i vedlikeholdsbehovet slik formuesgjenstanden var før endringen, basert på den funksjon den aktuelle del av formuesgjenstanden hadde. Dette forutsetter at funksjonen til den aktuelle delen av formuesgjenstanden opprettholdes. Hvis for eksempel et bad flyttes fra et rom i huset til et annet, gis ikke fradrag for merkostnadene forbundet med selve flyttingen, for eksempel ved å bygge om rommet til bad og ved å endre røropplegget. Derimot gis fradrag for tenkt vedlikehold som måtte vært utført på det gamle badet, for eksempel ved utskifting av baderomsinnredningen om den hadde skader eller annet vedlikeholdsbehov. Derimot gis det ikke fradrag hvis det ikke installeres noe nytt bad i bygget.

For eksempel vil utskifting av vedovn til parafinbrenner eller pelletsovn være en påkostning. Det kan gis fradrag for vedlikehold dersom det var nødvendig å skifte ut eller reparere vedovnen, men bare med det beløp dette ville ha kostet. Tilsvarende gjelder hvor det er brukt bedre eller dyrere materialer enn opprinnelig, for eksempel dersom det er brukt glasert takstein istedenfor sementstein.

Legges det ny type kledning, f.eks. plast/stålpanel, utenpå hus av tre, må det vurderes om vedlikehold var nødvendig, og om det nødvendige var maling eller eventuelt utskifting av den tidligere trekledningen. Denne vurderingen må skje i hvert enkelt tilfelle. Dersom trekledningen ikke er av eldre dato, må det være skattyteren som eventuelt skal sannsynliggjøre at det var nødvendig å skifte den ut.

Skiftes et koblet vindu (middels standard tidligere) med et vindu med to lags isolerglass (middels standard i dag), gis det fradrag fullt ut for disse kostnader når det var nødvendig å skifte ut vinduet. Skiftes det derimot ut med et vindu med tre-lags glass (høy standard i dag), må fradraget begrenses til hva det ville koste å skifte ut vinduet med to-lags glass. De resterende kostnader anses som en forbedring som må tillegges formuesobjektets kostpris (aktiveres).

5.5 Spart fremtidig vedlikehold

Det forhold at et arbeid vil føre til mindre vedlikeholdskostnader i fremtiden, gir ikke større rett til kostnadsfradrag som vedlikehold.

5.6 Helhetsvurdering

Ved vurderingen av om det foreligger vedlikehold eller påkostning skal hver post i utgangspunktet vurderes for seg selv. Skiftes det f.eks. ut gulvbelegg, må det vurderes om utskiftningen skal anses som vedlikehold eller påkostning av gulvet. Ved omfattende rehabiliteringsarbeider hvor det ikke er mulig eller uforholdsmessig/vanskelig å foreta en fordeling mellom de enkelte postene, kan det foreta en helhetsvurdering hvor en tar hensyn til eventuell standardforbedring av formuesobjektet som helhet.

6. Skillet vedlikehold/utskifting av selvstendig formuesobjekt

6.1 Generelt

Utskifting av et selvstendig formuesobjekt anses ikke som vedlikehold. Derimot vil utskifting av en del av et formuesobjekt med en ny del av samme slag, være vedlikehold, dersom reparasjon eller vedlikehold av denne er nødvendig.

Det som funksjonelt og fysisk utgjør en enhet må i denne forbindelse anses som ett formuesobjekt. Utskifting av hjul, motor mv. på bil, anses som vedlikehold. På fiskefartøy vil utskifting av kraftblokk, fiskepumpe, ekkolodd, radar, asdic og radiotelefonanlegg som avskrives under ett med båten (saldogruppe skip mv.), anses som vedlikehold. Avskrives disse objektene under driftsløsøre, vil utskifting ikke anses som vedlikehold av fiskefartøyet, men aktiveres som nyinvestering.

På en fast eiendom vil hver atskilt bygning anses som et selvstendig formuesobjekt. En frittstående garasje vil for eksempel anses som et eget formuesobjekt i denne forbindelse. Derimot vil en fløy på en bygning være en del av formuesobjektet (hele bygningen). Rives fløyen f.eks. på grunn av råte, og bygges opp slik den var før, er dette vedlikehold av bygningen som sådan. For avskrivbare bygninger vil faste tekniske installasjoner anses som selvstendige formuesobjekter. Se pkt. 6.2.2.

6.2 Skillet bygning og selvstendig formuesobjekt

6.2.1 Generelt

Kostnader til utskifting eller vedlikehold av følgende gjenstander er normalt fradragsberettiget som kostnader til vedlikehold av bygning

  • fastmontert utstyr for oppvarming av bygning, herunder vedovn, panelovn, olje/parafinbrenner, peis, sentralfyranlegg, mv.
  • badekar/dusj/håndvask/varmtvannsbereder
  • integrerte hvitevarer som ikke kan tas ut ved salg av bygningen uten særskilt avtale
  • fastmontert vaskemaskin i felles rom til felles bruk f.eks. i flermannsbolig
  • vegg-til-vegg teppe
  • markiser, persienner
  • felles anlegg for radio/fjernsyn
  • heisanlegg
  • kjølerom med maskiner
  • elektrisk anlegg (til og med kontaktpunkt i vegg eller tak)

For avskrivbare bygg vil heisanlegg, kjølerom med maskiner og elektrisk anlegg som nevnt ovenfor anses som faste tekniske installasjoner. Se nærmere pkt. 6.2.2.

Normalt anses ikke følgende gjenstander som en del av bygget. Utskifting skal da behandles som utskifting av en selvstendig gjenstand

  • ikke integrerte hvitevarer
  • lett demonterbare lamper
  • produksjonsmaskiner

6.2.2 Særlig om faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger

Faste tekniske installasjoner vil typisk være varmeanlegg, kjøle- og fryseanlegg, sanitæranlegg, heisanlegg o.l.

Slike faste installasjoner anses hver for seg som selvstendige formuesobjekter, og ikke som en del av bygget. Utskifting av en fast teknisk installasjon i avskrivbar bygning, skal ikke for noen del behandles som vedlikehold av bygningen, men som nyanskaffelse. Vedlikehold av en fast teknisk installasjon kan derimot fradragsføres direkte.

7. Skillet vedlikehold/nytt objekt

7.1 Generelt

Hvis eiendomsretten til formuesobjektet opphører som følge av at det går tapt eller er tilintetgjort, foreligger det en realisasjon, jf. sktl. § 9-2 første ledd bokstav f. Realisasjon foreligger for eksempel hvis et helt bygg rives eller det går tapt som følge av brann, ras, flom etc. Et bygg anses realisert selv om eiendomsretten til tomten er i behold og selv om andre tilliggende bygninger på tomten er i behold. Hvor det foreligger realisasjon skal det foretas et gevinst-/tapsoppgjør. Kostnadene til gjenoppbygging anses da som ervervskostnader og skal aktiveres på det nye objektet.

Realisasjon foreligger ikke hvor deler av formuesobjektet er i behold. Dette gjelder selv om det skjer en total rehabilitering av objektet og det bare er mindre deler av objektet, for eksempel grunnmur og deler av reisverket, som er i behold.

Selv om formuesobjektet ikke anses realisert, kan arbeidet på formuesobjektet bli så omfattende at resultatet i realiteten må anses som et nytt objekt. Kostnadene til arbeidet vil da ikke kunne fradras som vedlikehold, men må tillegges objektets inngangsverdi (aktiveres) sammen med opprinnelig inngangsverdi. Vurderingen av om en står overfor et nytt objekt, må skje i forhold til arbeid som har skjedd konsentrert og over et relativt kort tidsrom. Ved vurderingen må det legges vekt både på en fysisk og bygningsteknisk vurdering og en økonomisk betraktning. Det kan foreligge et nytt objekt selv om objektet etter at arbeidet er utført fremstår som en kopi av det opprinnelige, men objektets ytre preg og funksjoner kan ha betydning for vurderingen. Se HRD i Utv. 1999/1400 (Rt. 1999/1303), hvor totalrenovering av et bygg ble likestilt med oppføring av et nytt bygg.