Kjøp og sal av fast eigedom i stiftelsar

Manglande eller dårlege rutinar for kjøp og sal av fast eigedom aukar risikoen for misleghald og for at stiftelsen lir tap.

Kjøp til for høg pris eller sal til for låg pris, kan føre til at stiftelsen mistar verdiar, som skulle ha kome formålet til gode. Stiftelsar har ikkje eigarar, noko som etter vår meining gjer dei særleg eksponert for risiko ved kjøp og sal av eigedom.

I det siste har vi sett fleire eksempel som viser at det framleis er behov for meir kunnskap i styra på dette området.

Sikrar store verdiar

For dei fleste stiftelsar er ikkje kjøp og sal av fast eigedom noko som skjer ofte. Eigedomstransaksjonar representerer som oftast også store verdiar. Styret må difor utarbeide rutinar som sikrar at slike transaksjonar skjer til det beste for stiftelsen. Verdiane blir sikra best ved at stiftelsen oppnår marknadspris ved sal, og ikkje betaler overpris ved kjøp. Dersom ein stiftelse vel å selje under marknadspris eller kjøpe til overpris, vil dette i dei aller fleste tilfelle vere å sjå på som ei utdeling frå stiftelsen.

Det følgjer av stiftelseslova at utdeling av midlar frå ein stiftelse må vere i samsvar med stiftelsens formål og at stiftelsen ikkje kan dele ut midlar til opprettaren av stiftelsen eller til nærståande av opprettaren. Å foreta utdeling i strid med lova vil kunne medføre at ytinga (her eigedomen) må tilbakeførast. Styret kan og bli erstatningspliktig for eventuelt tap stiftelsen er påført.

Kva må styret gjere?

På denne bakgrunn er det viktig at styret sikrar ei forsvarleg handtering av sals- eller kjøpsprosessen. Det første styret må vurdere er om kjøp eller sal av eigedom kan vere i strid med stiftelsens vedtekter. Styrets vurderingar og avgjersler må gå fram av styreprotokoll. Styret må kunne dokumentere at eigedomen ikkje er seld under marknadsverdi eller kjøpt over marknadsverdi. Eventuelt at sal/kjøp er del av stiftelsens formålsrealisering.

Nedanfor ser du ei sjekkliste om kva styret bør tenke på når stiftelsen skal kjøpe eller selge eigedom. Punkta er lagt vekt på i saker som Stiftelsestilsynet har behandla:

• Inneheld vedtektene forbod mot sal av eigedom eller andre reguleringar som kan få konsekvensar for eit sal?
• Er sak om kjøp eller sal av eigedom handsama i styremøte? Er styrets vurderingar og vedtak dokumentert i styreprotokoll?
• Har styret tilstrekkeleg kompetanse for vurdering, avgjerd og gjennomføring av kjøp eller sal til det beste for stiftelsen, eller er det nødvendig å innhente kompetanse utanfrå.
• Er det innhenta uavhengig takst-/verdivurdering av eigedomen.
• Er bodrunde ved sal tilstrekkeleg kunngjort på førehand, slik at flest mogeleg potensielle kjøparar blir gjort kjent med at eigedomen skal seljast?
• Er kontrakt/avtale for kjøpet/salet gjennomgått og vedtatt av styret?
• Er det vurdert om det er nærståande relasjonar til motpart i transaksjonen? Styret må i så tilfelle avklare og ta stilling til spørsmål om inhabilitet.